[ivis]

• Инвестирование, ипотека, паммы.
  

Некоторое время тому назад, просматривал форум и заметил статью АлександрыА о ее первом инвестировании. Может быть, та статья вкупе с расширением горизонтов инвестирования, привела меня к написанию данного материала.

Вкратце, суть сводилась к выяснению возможности использования инвестирования в паммы или иные инструменты типа индексов либо фондов, в связке с ипотекой.

Немного предыстории. Рассматривая разные предложения о продаже недвижимости, естественно возникает вопрос – где взять деньги на все это? На помощь могут придти банки, но для этого надо показать постоянный приход денег. Причем легальный. Самый быстрый и оптимальный вариант – это зарплата. Вот тут и начинаются разные моменты, которые необходимо пройти желающему взять кредит на покупку недвижимости. Очень многие на шаге первого знакомства с офертами банка, на этом и заканчивают. Оно и не мудрено, во-первых, не у каждого зарплата позволит на выплату кредита за 10-15 лет. Во – вторых, многие сразу обращают внимание на тот момент, что переплата банку, практически равна стоимости покупки! Тут уж действительно стоит задуматься. С другой стороны, если семья снимает жилье, то она и так платит за аренду. В этом случае может быть, что аренда жилья сопоставима с месячным взносом по выплате ипотечного кредита. Вообще, вариантов есть много.

Как пример, на рисунке 1, предоставлена оферта сбербанка России по ипотечному кредитированию. Условия – выдача кредита в 800 000 рублей на 10 лет, под 15% годовых. Правда, в этом банке для получения данного кредита, необходимо внести 20% от стоимости жилья. То есть была рассмотрена ситуация покупки недвижимости от миллиона рублей.



Рисунок 1



[attachment=240281:2712 Pr1.jpg]



При более детальном рассмотрении вопроса, я выяснил, что существует возможность взятия кредита под ипотеку, с методом погашения аннуитет либо классика. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. По варианту «классика» получается сумма переплаты меньше, чем по «аннуитету».

Чтобы понять, что и как, предлагаю такой пример. В данном случае, рассмотрим теоретическую ситуацию с относительно небольшим кредитом под недвижимость, с учетом большей процентной ставки за использование кредитом. Такие кредиты предлагают в Украине. Итак, исходные данные - кредит под ипотеку в 100 000 грн., с нулевым начальным взносом и процентной ставкой 18%, сроком на три года.

На рисунке 2 предоставлены расчеты выплат по методу классика



Рисунок 2



[attachment=240282:2712 K.jpg]



Математический расчет показал, что через три года владелец жилья переплатил бы банку около 27,75%. Как это происходило бы помесячно, видно на рисунке 3.



Рисунок 3



[attachment=240283:2712 K.1.jpg]

[attachment=240284:2712 K.2.jpg]



Этот метод подразумевает, что возвращаемая часть кредита постоянна каждый месяц. Изменению подлежит только часть по процентам. Причем каждый месяц эта часть будет уменьшаться, поскольку кредит с каждой выплатой уменьшается.

На рисунке 4, представлены расчеты выплат, с теми самыми исходными условиями, по методу аннуитет.



Рисунок 4



[attachment=240285:2712 A.jpg]



Математический расчет показал, что через три года владелец жилья переплатил бы банку около 31,15%. Как это происходило бы помесячно, видно на рисунке 5.



Рисунок 5



[attachment=240287:2712 A.1.jpg]

[attachment=240288:2712 A.2.jpg]



Суть метода аннуитет – это погашение кредита равными долями до полного погашения. В этом случае происходит уменьшение процентной части за пользование кредитом, но увеличение возвращаемой части кредита.

А причем здесь паммы и инвестирование, можете сказать Вы, уважаемый читатель. А притом, что покупка недвижимости – это тоже инвестирование. А паммы можно сюда тоже как-то прикрутить . Вот, казалось бы, кредит под ипотеку в первом варианте более выгодный. Ну я имею ввиду в процентах. Так это для тех, кто не является активным инвестором в разные финансовые инструменты брокеров. К примеру, индексы у фх-тренда или фонды в Пантеоне. Ведь для таких инвесторов, наличие свободных денег – это уже большой плюс. В случае с ипотекой, при погашении по методу аннуитет таких свободных денег было бы целых полтора года. А значит, их можно вполне приумножить в паммах.

В данном случае – это просто взгляд на тему ипотеки, с учетом возможностей инвестирования в паммы. Сюда не включены валютные риски. Хотя в данной ситуации, обладатели подобных кредитов, которые их взяли в национальной валюте год либо два назад, находятся в выигрышном положении. Ведь что в России, что на Украине доллар вырос в два раза. В этом случае, как поступят банки, будут ли изменения по процентам в уже существующих кредитных договорах, пока не известно.

Ясно одно, что к покупке недвижимости с помощью кредитных средств необходимо подходить очень продуманно. По-моему, вариант, когда на погашение взноса уходит весь приход в семью – не очень то и выгодный. Ведь в этом случае, семья «привязана» к этому жилью на 15-20 лет. А годы то идут. Может намного лучше, некую сумму сколотить в виде капитала и закинуть его в паммы, а доход с паммов пустить на выплату по ипотеке?

То есть брать ипотеку уже после того, как человек состоялся как инвестор. Ведь для такого варианта, достаточно капитала от 5К долларов, которые работают в разных инструментах брокеров. А может вообще не стоит связываться с покупкой жилья, а наращивать капитал и путешествовать по миру? И жить на ренту с капитала. Как считаете уважаемый читатель?



Автор:ivis

Все права на статью принадлежатhttp://forum.forex-investo.ru

Копирование строго запрещено.