Инвестирование, ипотека, паммы.

[ivis]

• Инвестирование, ипотека, паммы.
  

Некоторое время тому назад, просматривал форум и заметил статью АлександрыА о ее первом инвестировании. Может быть, та статья вкупе с расширением горизонтов инвестирования, привела меня к написанию данного материала.

Вкратце, суть сводилась к выяснению возможности использования инвестирования в паммы или иные инструменты типа индексов либо фондов, в связке с ипотекой.

Немного предыстории. Рассматривая разные предложения о продаже недвижимости, естественно возникает вопрос – где взять деньги на все это? На помощь могут придти банки, но для этого надо показать постоянный приход денег. Причем легальный. Самый быстрый и оптимальный вариант – это зарплата. Вот тут и начинаются разные моменты, которые необходимо пройти желающему взять кредит на покупку недвижимости. Очень многие на шаге первого знакомства с офертами банка, на этом и заканчивают. Оно и не мудрено, во-первых, не у каждого зарплата позволит на выплату кредита за 10-15 лет. Во – вторых, многие сразу обращают внимание на тот момент, что переплата банку, практически равна стоимости покупки! Тут уж действительно стоит задуматься. С другой стороны, если семья снимает жилье, то она и так платит за аренду. В этом случае может быть, что аренда жилья сопоставима с месячным взносом по выплате ипотечного кредита. Вообще, вариантов есть много.

Как пример, на рисунке 1, предоставлена оферта сбербанка России по ипотечному кредитированию. Условия – выдача кредита в 800 000 рублей на 10 лет, под 15% годовых. Правда, в этом банке для получения данного кредита, необходимо внести 20% от стоимости жилья. То есть была рассмотрена ситуация покупки недвижимости от миллиона рублей.



Рисунок 1



[attachment=240281:2712 Pr1.jpg]



При более детальном рассмотрении вопроса, я выяснил, что существует возможность взятия кредита под ипотеку, с методом погашения аннуитет либо классика. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. По варианту «классика» получается сумма переплаты меньше, чем по «аннуитету».

Чтобы понять, что и как, предлагаю такой пример. В данном случае, рассмотрим теоретическую ситуацию с относительно небольшим кредитом под недвижимость, с учетом большей процентной ставки за использование кредитом. Такие кредиты предлагают в Украине. Итак, исходные данные - кредит под ипотеку в 100 000 грн., с нулевым начальным взносом и процентной ставкой 18%, сроком на три года.

На рисунке 2 предоставлены расчеты выплат по методу классика



Рисунок 2



[attachment=240282:2712 K.jpg]



Математический расчет показал, что через три года владелец жилья переплатил бы банку около 27,75%. Как это происходило бы помесячно, видно на рисунке 3.



Рисунок 3



[attachment=240283:2712 K.1.jpg]

[attachment=240284:2712 K.2.jpg]



Этот метод подразумевает, что возвращаемая часть кредита постоянна каждый месяц. Изменению подлежит только часть по процентам. Причем каждый месяц эта часть будет уменьшаться, поскольку кредит с каждой выплатой уменьшается.

На рисунке 4, представлены расчеты выплат, с теми самыми исходными условиями, по методу аннуитет.



Рисунок 4



[attachment=240285:2712 A.jpg]



Математический расчет показал, что через три года владелец жилья переплатил бы банку около 31,15%. Как это происходило бы помесячно, видно на рисунке 5.



Рисунок 5



[attachment=240287:2712 A.1.jpg]

[attachment=240288:2712 A.2.jpg]



Суть метода аннуитет – это погашение кредита равными долями до полного погашения. В этом случае происходит уменьшение процентной части за пользование кредитом, но увеличение возвращаемой части кредита.

А причем здесь паммы и инвестирование, можете сказать Вы, уважаемый читатель. А притом, что покупка недвижимости – это тоже инвестирование. А паммы можно сюда тоже как-то прикрутить . Вот, казалось бы, кредит под ипотеку в первом варианте более выгодный. Ну я имею ввиду в процентах. Так это для тех, кто не является активным инвестором в разные финансовые инструменты брокеров. К примеру, индексы у фх-тренда или фонды в Пантеоне. Ведь для таких инвесторов, наличие свободных денег – это уже большой плюс. В случае с ипотекой, при погашении по методу аннуитет таких свободных денег было бы целых полтора года. А значит, их можно вполне приумножить в паммах.

В данном случае – это просто взгляд на тему ипотеки, с учетом возможностей инвестирования в паммы. Сюда не включены валютные риски. Хотя в данной ситуации, обладатели подобных кредитов, которые их взяли в национальной валюте год либо два назад, находятся в выигрышном положении. Ведь что в России, что на Украине доллар вырос в два раза. В этом случае, как поступят банки, будут ли изменения по процентам в уже существующих кредитных договорах, пока не известно.

Ясно одно, что к покупке недвижимости с помощью кредитных средств необходимо подходить очень продуманно. По-моему, вариант, когда на погашение взноса уходит весь приход в семью – не очень то и выгодный. Ведь в этом случае, семья «привязана» к этому жилью на 15-20 лет. А годы то идут. Может намного лучше, некую сумму сколотить в виде капитала и закинуть его в паммы, а доход с паммов пустить на выплату по ипотеке?

То есть брать ипотеку уже после того, как человек состоялся как инвестор. Ведь для такого варианта, достаточно капитала от 5К долларов, которые работают в разных инструментах брокеров. А может вообще не стоит связываться с покупкой жилья, а наращивать капитал и путешествовать по миру? И жить на ренту с капитала. Как считаете уважаемый читатель?



Автор:ivis

Все права на статью принадлежатhttp://forum.forex-investo.ru

Копирование строго запрещено.

[WarnerDC]

Сколько читаю блоги и ветки инвесторов, так почти каждый второй выкладывает фото с путешествий (Малайзия, Индонезия, естесна Тайланд, и прочие туристические страны). Квартира в Москве стоит порядком 40-70 млн рублей - даже с учетом падения нефти (читай, рубля) это полмиллиона-миллион доллар, да на том же ФТ с этой суммой ты будешь элитным ВИП-инвестором, выводя до 50К в месяц (ни с одной и даже не дюжины квартир не получится зарабатывать столько денег). Хотя у меня больше теоретические расчеты.

[smachna zupa]

Сейчас оформлять ипотеку или другие долгосрочные или дорогостоящие кредиты очень опасно.Ситуация нестабильная мягко говоря и чуйка подсказывает,что легче в ближайшее время не станет,а санкци будут только ужесточать и нефть пока дорожать не собирается.Я бы пережидал года два. Можно на бобах остаться...

[Kira24]

Думаю вот так вот на ровном месте брать кредит на квартиру не стоит, лучше немного состояться как инвестор, чтобы был какой-то начальный капитал. Один мой друг хочет купить квартиру в кредит за 30 тыс долларов и сдавать ее посуточно (в Киеве) это востребовано, и с этих денег платить кредит за квартиру, что вы об этом думаете, мне важно знать.

[Ulik]

Сообщение от smachna zupa

Сейчас оформлять ипотеку или другие долгосрочные или дорогостоящие кредиты очень опасно.Ситуация нестабильная мягко говоря и чуйка подсказывает,что легче в ближайшее время не станет,а санкци будут только ужесточать и нефть пока дорожать не собирается.Я бы пережидал года два. Можно на бобах остаться...

Сейчас бы вообще выплатить то что взяли люди ранее, когда доллар был стабильным. А брали и машины и квартиры, а теперь по миру пойдут с такими кредитами, особенно у кого они в валюте, а заработок рубли или гривны. И года через два не наладится еще.. Та и банки закрываются или перекупаются другими... большую сумму я бы не стала инвестировать в памм-счета, т.к. ее в принципи нет, а вот с сотни можно попробовать.

[Kira24]

Сообщение от Ulik

Сейчас бы вообще выплатить то что взяли люди ранее, когда доллар был стабильным. А брали и машины и квартиры, а теперь по миру пойдут с такими кредитами, особенно у кого они в валюте, а заработок рубли или гривны. И года через два не наладится еще.. Та и банки закрываются или перекупаются другими... большую сумму я бы не стала инвестировать в памм-счета, т.к. ее в принципи нет, а вот с сотни можно попробовать.

Да, сейчас страшно что либо делать, ни в чем нельзя быть уверенными, вот казалось бы в недвижимость вкладывать всегда было самым идеальным вариантом, а сейчас например в Украине страшно вкладывать, а то и разбомбить могут, ну смотря где конечно, боевые действия то не везде, но кто знает, теракты уже до Харькова дошли, кто знает как дальше будет.

[Ulik]

Сообщение от Kira24

Да, сейчас страшно что либо делать, ни в чем нельзя быть уверенными, вот казалось бы в недвижимость вкладывать всегда было самым идеальным вариантом, а сейчас например в Украине страшно вкладывать, а то и разбомбить могут, ну смотря где конечно, боевые действия то не везде, но кто знает, теракты уже до Харькова дошли, кто знает как дальше будет.

Тут уже не только риск потерять какую-то часть своих средств при инвестировании, но уже можно и задуматься не помешает ли этой работе кто нибудь свыше, докапаются и всё, надеюсь этого не произойдет. В Украине нэнькой, сейчас вообще не понятно ничего, покупать или продавать недвижимость, куда вкладывать деньги или дома держать.. С долгосрочными кредитами и ипотеками лучше не связываться ближайшие несколько лет...да их скорей всего и не дают сейчас. Остается одно - инвестирование.

[Kira24]

Сообщение от Ulik

Тут уже не только риск потерять какую-то часть своих средств при инвестировании, но уже можно и задуматься не помешает ли этой работе кто нибудь свыше, докапаются и всё, надеюсь этого не произойдет. В Украине нэнькой, сейчас вообще не понятно ничего, покупать или продавать недвижимость, куда вкладывать деньги или дома держать.. С долгосрочными кредитами и ипотеками лучше не связываться ближайшие несколько лет...да их скорей всего и не дают сейчас. Остается одно - инвестирование.

Инвестирование то понятно, но смотря куда. Точно, на недвижимость же только в долларах выдают кредиты, да? Или смотря в какой стране? Мне пока в паммы спокойнее вкладывать, но когда-нибудь я хочу взять кредит (у меня такая ситуация, что мне надо пол квартиры выкупить у родственников) но честно говоря сейчас очень страшно брать в долларах, да и вряд ли дадут.

[Ulik]

Сообщение от Kira24

Инвестирование то понятно, но смотря куда. Точно, на недвижимость же только в долларах выдают кредиты, да? Или смотря в какой стране? Мне пока в паммы спокойнее вкладывать, но когда-нибудь я хочу взять кредит (у меня такая ситуация, что мне надо пол квартиры выкупить у родственников) но честно говоря сейчас очень страшно брать в долларах, да и вряд ли дадут.

Как я знаю кредиты выдают в разной валюте, доступной в стране к примеру гривны или доллары у нас, в других странах другие предпочтения по поводу валюты. У нас сейчас наверное вообще не выдают кредиты, особенно в восточной части Украины. Да и вкладывать в недвижимость сейчас не стоит т.к. не понятно что произойдет завтра, нет уверенности в завтрашнем дне. Так что лучше в памм-счета вкладывать, ..хотя и тут доля сомнения присутствует в связи с ситуацией вообще.

[Kira24]

Сообщение от Ulik

Как я знаю кредиты выдают в разной валюте, доступной в стране к примеру гривны или доллары у нас, в других странах другие предпочтения по поводу валюты. У нас сейчас наверное вообще не выдают кредиты, особенно в восточной части Украины. Да и вкладывать в недвижимость сейчас не стоит т.к. не понятно что произойдет завтра, нет уверенности в завтрашнем дне. Так что лучше в памм-счета вкладывать, ..хотя и тут доля сомнения присутствует в связи с ситуацией вообще.

Да, если так посмотреть, то сейчас никуда лучше не вкладывать, но это тоже не выход, я уже не представляю себя никуда не вкладывая так они просто обесценятся и всё, надо действительно найти какой-то оптимальный выход, ПАММы хорошо тем, что этот вид инвестирования не привязан к конкретной стране, хотя в мире из-за этого всего тоже не понятно, что твориться.